분양권 양도소득세

부동산 시장이 규제 대책과 불안한 국제 경제 상황 등에 의해 주춤하는 와중에도 청약의 인기는 식을 줄 모르는 것 같습니다. 여전히 경쟁이 치열한 청약!! 분양만 받으면 큰 차익을 남길 수 있다는 뜻에서 로또 청약이라는 말이 생기기도 했습니다.

분양권 양도소득세 계산법, 정리

하지만 가격이 쭉쭉 올라 큰 차익은 남긴 것 같아도 실제 이익금은 세금 때문에 크게 줄어들 수 있습니다. 분양권 거래 시 발생하는 세금을 잘 알고 있어야 조금이라도 현명하게 이익을 얻을 수 있겠죠?? 따라서 오늘은 분양권 거래 시 발생하는 세금인 양도소득세와 관련된 내용들에 대해서 알아보기로 해요.

분양권 양도소득세 세율 정리

양도소득세란 재산을 양도하는 경우 차익에 대한 세금입니다. 2개월 이내 납부해야 하며, 기한을 넘기는 경우 가산세가 부과됩니다.

분양권의 경우 보유 기간에 따라 양도소득세 세율이 달라지는데요. 1년 미만의 경우 50%, 1년~2년의 경우 40%, 2년 이상의 경우 6~42%로 일반과세가 적용됩니다. 따라서 2년 이상은 소유해야 어느 정도 세금적인 측면에서 이익을 볼 수 있겠죠??

2년 이상 보유하게 되는 경우 적용되는 세율을 더 자세히 알아보면 양도 차익에 따라 달라지는데요. 아래 표로 정리해보았습니다.

차익 금액	양도소득세율 (보유 2년 이상)	누진공세
1.2천만원 이하	6%	0원
4.6천만원 이하	15%	108만원
8.8천만원 이하	24%	522만원
1.5억원 이하	35%	1490만원
3억원 이하	38%	1940만원
5억원 이하	40%	2540만원
5억원 초과	42%	3540만원

만약 청약을 통해 분양권을 얻은 것이 아니라 분양권을 매수했다면 분양권을 구입한 시점부터 보유기간을 카운트하여 세금을 책정합니다. 주의할 점은 조정대상지역의 경우엔 보유기간과 상관 없이 50%의 양도소득세가 부과됩니다.

분양권 거래 시 세금 계산 방법

이번엔 총 세금이 얼마가 나오는지 계산하는 법을 알아보도록 해요. 양도차익에 바로 양도소득세를 적용하는 것이 아니라 각종 공제를 먼저 적용하는데요~ 공제가 가능한 부분은 경비처리, 장기보유 특별공제, 인적 기본 공제 등이 있습니다. 경비처리는 취득세, 중개수수료, 법무사 비용, 인테리어, 수리 비용 등이 가능하므로 빠뜨리지 않고 받아야 세금 절감이 가능할 것입니다. 인적 기본 공제의 경우 연 1회 250만원이 가능합니다.

자 이제 이런 공제를 모두 적용하고 난 차익에 양도소득세 세율을 적용하고 누진공세 제외시킵니다. 마지막으로 누진공세까지 제외한 금액에 지방소득세 10%를 가산하면 최종적으로 내야 할 세금이 나옵니다!! 아래 구체적인 계산 방법입니다.

예를 들자면 2년 6개월 보유 후 5000만원의 차익이 발생했다고 해 봅시다. 여기에 기본공제 250만, 경비는 150만원(가정), 장기보유 특별공제는 해당 없음을 적용하면, 4600만원이 나옵니다. 4600만원의 경우 15%의 양도소득세를 적용하면 690만원, 누진공세 108만원 제외 시 582만원입니다. 마지막으로 10% 지방소득세를 추가하면 약 640만원의 세금이 도출됩니다.

최근 변경 사항

6월17일 정부는 조정대상지역, 투기과열지구를 대폭 확대한다고 발표했습니다. 해당 지역에서는 2 주택 이상일 경우 신규 주담대가 금지됩니다. 이에 따라 조정대상지역이나 투기과열지구의 다주택이 어려워지면서 집값 안정에 효과가 있을지 주목됩니다.

다주택자의 경우 양도소득세를 더 부과하며, 장기보유특별공제의 경우에도 해당하지 않게 됩니다. 예를 들면 2 주택자의 경우 10%, 3 주택자의 경우 20%를 중과한다고 합니다.

이젠 분양권의 경우도 주택수에 포함되는데요. 따라서 분양권을 포함해 2주택 이상 소유한 사람은 종합부동산세가 추가적으로 붙게 됩니다. 양도 기간 또한 변경이 있었는데요. 이전에는 2년 이내 양도하면 됐었는데 이젠 1년 이내 양도를 해야 합니다. 또한 1년 이내 신규 전입이 이루어져야 합니다. 그리고 분양권 전매제한 조건도 강화됐다고 합니다.

법인을 이용한 부동산 투자에도 세금이 강화된다고 합니다. 법인 보유 주택의 경우 3~4%의 세율을 적용합니다. 법인으로 주택 매도할 경우 추가 세율이 20%로 인상됩니다. 또한 법인 보유 주택에 대한 종합부동산세 공제 혜택이 폐지됩니다.

이번 부동산 대책으로 코로나 경제 위기를 타개하기 위한 유동성 공급이 부동산 투기로 번지지 않고, 주택 실수요자가 피해보지 않았으면 좋겠습니다.